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          市住房保障房管局關于印發《武漢市新建商品房 預售資金監管實施細則》的通知 武房規〔2018〕1号
           各商業銀行,各房地産開發企業:

          為貫徹落實《武漢市新建商品房預售資金監管辦法》(武政規〔2017〕37号的規定,現将新修訂的《武漢市新建商品房預售資金監管實施細則》印發給你們,請認真貫徹執行。

           

           

          市住房保障和房屋管理局

                                       2018年5月10日

           


           

          武漢市新建商品房預售資金監管實施細則

           

          為貫徹落實《市人民政府關于印發武漢市新建商品房預售資金監管辦法的通知》(武政規〔2017〕37号,以下簡稱《辦法》),進一步明确和細化新建商品房預售資金監管工作,增強監管工作操作性,結合我市實際,制定本實施細則。

          一、預售資金監管範圍

          (一)凡在我市行政區域内預售的新建商品房項目,均應當按照《辦法》及本實施細則接受新建商品房預售資金監管。

          (二)本細則所稱新建商品房預售資金,是指房地産開發企業(以下簡稱開發企業)将其開發的商品房在初始登記(不動産首次登記)完成前銷售,由購房人按合同約定支付的全部房價款。

          二、資金監管工作分工

          (三)武漢市住房保障和房屋管理局是本市新建商品房預售資金監管主管部門(以下簡稱監管部門),負責本實施細則的組織實施。

          (四)武漢市住房保障和房屋管理局所屬的商品房預售資金監管機構(以下簡稱監管機構)具體負責本市新建商品房預售資金的監管工作。

          三、重點監管資金範圍及标準

          (五)預售監管資金分為重點監管資金和非重點監管資金。重點監管資金是用于購置本項目建設必需的建築材料、設備和支付項目建設的施工進度款、法定稅費和其他相關費用的資金。除此範圍以外的是非重點監管資金。

          (六)對形象進度達到結構封頂并已支付完封頂施工進度款的新建商品房項目,重點監管資金标準為項目總預售款的15%;對項目形象進度達到主體結構1/2并已支付相應施工進度款的,重點監管資金标準為項目總預售款的20%;未達到上述條件的,重點監管資金标準為項目總預售款的25%。

          (七)凡上年度在我市開發施工面積在30萬平方米、銷售額在15億元以上,且無不良信用記錄的開發企業(包含其控股公司);按照武漢市建築産業現代化要求建設的商品住宅項目;按照裝配式建造方式開發建設的商品房項目,重點監管資金标準均為項目總預售款的15%。

          四、開設監管賬戶

          (八)開發企業申請商品房預售許可證前,應當選擇與監管機構簽訂合作協議的商業銀行(以下簡稱合作銀行),按照一項商品房預售許可申請對應一個賬戶的原則開立監管賬戶。一個監管賬戶内包含多幢的,應全部按工程形象進度最慢的幢所對應重點監管資金标準執行。

          (九)開發企業應當根據項目實際工程形象進度,合理确定監管賬戶對應的預售申請範圍。

          (十)申請開立監管賬戶操作流程:

          1.網上申請。開發企業登陸商品房預售資金監管系統(以下簡稱監管系統),填寫相關信息并上傳下列資料:

          (1)營業執照;

          (2)基本戶開戶許可證;

          (3)委托書、經辦人身份證。

          2.要件審核。監管機構自受理申請後1個工作日内完成審核。審核通過的,由開發企業在監管系統中自行打印《新建商品房預售資金監管賬戶開戶通知書》,并到合作銀行開立監管賬戶。

          五、簽訂監管協議

          (十一)開發企業開立監管賬戶後,登錄監管系統下載打印與監管機構、合作銀行簽訂的《武漢市新建商品房預售資金監管協議書》(以下簡稱《三方協議》),經開發企業及監管賬戶開戶銀行(以下簡稱開戶銀行)蓋章後,将相關材料報送監管機構,監管機構受理申請後3個工作日内完成審核,并簽訂《三方協議》。

          (十二)開發企業與監管機構簽訂《三方協議》時,應當向監管機構提交以下材料:

          1.施工合同及建築材料、設備購銷合同等(審核原件,留存複印件,複印件加蓋開發企業公章);
          2.工程進度、工程款支付情況表和資金使用計劃;

          3.項目成本預算書;

          4.需要提交的相關資料。

          六、監管賬戶變更
          (十三)監管項目尚未發生銷售行為或已全部撤銷網上簽約的,可以申請變更監管賬戶,變更期間該監管賬戶範圍内的新建商品房不得銷售。
          (十四)開發企業申請變更監管賬戶的,應當提交以下資料:

          1.《監管賬戶變更申請書》;

          2.原監管賬戶開戶銀行出具同意變更監管賬戶的證明文件;

          3.委托書及經辦人身份證明;

          4.需要提交的相關資料。

          (十五)監管機構自受理監管賬戶變更申請後3個工作日内完成審核,并出具《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。開發企業辦理完畢原監管賬戶解除監管手續後,重新開立監管賬戶;已簽訂《三方協議》的,開發企業應當交回《三方協議》原件;已辦理商品房預售許可證的開發企業,應當在辦理完監管賬戶信息變更後,辦理預售許可證證載賬戶信息變更手續。

          七、購房款交存和監管資金入賬

          (十六)開發企業應當協助購房人選擇以下方式将新建商品房預售資金交入監管賬戶:

          1.購房人通過專用銷售終端(專用POS機),将購房款直接交入監管賬戶,開發企業依據專用POS機簽單為購房人換領購房專用發票。

          2.購房人憑開發企業通過《武漢市商品房網上簽約及合同備案系統》打印的繳款通知書,到商業銀行網點櫃台或其它方式将購房款直接交入監管賬戶,開發企業依據購房人提供的交款憑證或交款記錄為購房人換領購房專用發票。

          (十七)辦理網上簽約15日後無資金入賬的,應提供情況說明材料。

          八、施工進度核實

          (十八)開發企業申請重點監管資金标準為15%,以及申請使用結構封頂節點重點監管資金的,監管機構應在自受理之日起3個工作日内對項目工程形象進度進行核實。

          (十九)監管機構應當嚴格管理進度資料檔案,妥善保存、核實記錄。

          九、重點監管資金的撥付

          (二十)開發企業按照取得商品房預售許可後1個月、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記(不動産首次登記)四個節點,持以下資料到監管機構申請辦理重點監管資金的撥付手續:

          1.通過監管系統填報并打印的《重點監管資金使用申請表》;

          2.重點監管資金使用計劃;

          3.經辦人委托書、身份證明;

          4.申請施工進度款的,應提供施工合同;購買建築材料、設備款的,應提供購銷合同;支付設計、監理等相關費用的,應提供設計合同和監理合同,上述合同還應提供合同各方、監理單位共同出具的工程進度及工程款支付證明;申請繳納相關稅費的,提供繳納說明;申請撥付不可預見費用的,應當提供相關用途證明;上述合同發生變更的,在重點資金撥付時提供補充合同,凡金額增加的,由監管機構按照規定調整其監管比例後采用;

          5.申請使用竣工驗收節點重點監管資金的,應當提交《湖北省房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案證明書》;

          6.要求提交的相關資料。

          (二十一)開發企業應當根據以下資金使用節點申請使用重點監管資金。取得商品房預售許可1個月後的,申請使用資金額度不得超過重點監管資金核定總額的35%;結構封頂的,累計申請不得超過75%;竣工驗收的,累計申請不得超過95%。

          監管項目完成對應的房屋所有權初始登記(不動産首次登記)前,監管賬戶内的資金餘額不得低于重點監管資金的5%。

          (二十二)未達到重點監管資金标準,但确需使用重點監管資金用于該項目工程建設,且無違規行為的開發項目,開發企業可在滿足使用節點要求和資金餘額不低于重點監管資金的5%前提下,申請辦理資金使用手續。

          達到重點監管資金标準,已取得公安消防部門出具的《驗收合格證明》或規劃部門出具的《建設工程竣工驗收規劃條件核實證明》,确需使用重點監管資金用于該項目工程建設的,開發企業可申請使用竣工驗收節點一半的重點資金。開發企業申請使用該部分重點監管資金的,應提供公安消防部門出具的《驗收合格證明》或規劃部門出具的《建設工程竣工驗收規劃條件核實證明》。

          開發項目已完成竣工驗收,辦理解除監管前,開發企業可申請使用初始登記(不動産首次登記)節點重點監管資金,定向用于繳納該項目開發建設單位應承擔的住宅專項維修資金。開發企業申請使用該部分重點監管資金的,應提供開發建設單位住宅專項維修資金繳存金額證明。

          (二十三)監管機構在受理開發企業用款申請後,應于受理之日起5個工作日内進行審核。符合條件的,出具《重點監管資金同意撥付證明》;有下列情形之一的,予以駁回,并說明理由:

          1.申請資金超出使用節點或用款額度的;

          2.實際用途、收款單位與合同約定不符的;

          3.該項目之前用款未按照要求使用的;

          4.未按照規定将預售資金全部存入監管賬戶的;

          5.不按照規定使用預售資金的其他情形。

          (二十四)合作銀行依據監管機構的同意撥付證明和傳輸的電子信息,在3個工作日内,将重點監管範圍内的資金撥付給開立賬戶的開發企業,或者與該開發企業簽約的合同當事人或相關單位。

          開發企業按節點已支付完工程相關費用,但相應節點重點監管資金尚有剩餘的,在開發企業、施工單位、監理機構三方共同出具工程款支付證明的基礎上,可将相應節點剩餘資金直接撥付給開發企業。

          (二十五)開發企業申請使用下一筆重點監管資金時,應提交上一次用款證明。

          十、非重點監管資金的撥付

          (二十六)預售資金進入監管賬戶,達到重點監管标準後,開發企業可以申請提取非重點監管資金,優先償還本項目抵押貸款。

          (二十七)開發企業通過監管系統提交《非重點資金使用申請表》後,監管機構自受理之日起在2個工作日内進行審核,出具《非重點監管資金同意撥付證明》。合作銀行依據監管機構出具的同意撥付證明和電子信息辦理資金撥付手續。

          十一、不明入賬的處理  

          (二十八)購房人通過電彙、網上銀行轉賬等方式交存購房款或者各商業銀行發放個人抵押貸款形成的不明入賬,開發企業應當及時劃分到購房人名下。

          十二、沖正處理

          (二十九)屬于資金錯誤劃入監管賬戶的,開發企業應當提交以下資料到監管機構申請辦理賬務沖正:

          1.沖正申請表;

          2.開戶銀行出具的證明文件;

          3.委托書、經辦人身份證明;

          4.由于發放購房貸款或者銀行彙款等原因造成資金錯誤劃入監管賬戶的,還應當提供相關發起銀行出具的證明文件。

          監管機構自受理申請後3個工作日内完成審核,并向開發企業出具《新建商品房預售資金監管賬戶沖正通知書》(以下簡稱《沖正通知書》)。開發企業持《沖正通知書》及時到開戶銀行辦理沖正手續。

          因銀行誤傳數據、撥付失敗形成的不明入賬等原因導緻賬務問題的,可按照上述沖正流程處理。

          十三、退款處理

          (三十)開發企業與購房人已辦理退房手續申請退款的,原則上應使用非重點監管資金支付。非重點監管資金不足的,開發企業可申請使用重點監管資金。     

          (三十一)開發企業向監管機構提交退房退款申請書,申請解除退款部分的監管。監管機構通過商品房買賣合同備案系統核查後,在5個工作日内通知合作銀行撥付。

          十四、解除監管

          (三十二)開發企業辦妥監管項目房屋所有權初始登記(不動産首次登記)後,應及時申請撤銷監管賬戶的監管。

          (三十三)開發企業申請辦理解除監管的,應當提交以下資料:

          1.《解除監管申請表》;

          2.委托書及經辦人身份證明;

          3.監管項目的房屋所有權初始登記(不動産首次登記)證明(複印件);

          4.住宅專項維修資金繳納聯系單。

          (三十四)監管機構自受理申請後3個工作日内完成審核。審核通過的,向開發企業出具《新建商品房預售資金監管賬戶解除監管證明》。開發企業持證明到開戶銀行辦理解除監管手續。

          十五、各方責任

          (三十五)開發企業應協助購房人将全部房價款交入監管賬戶,并按規定使用資金,應提交真實、有效的申請材料辦理新建商品房預售資金監管的相關手續。開發企業若不按規定使用新建商品房預售資金、不按規定将房價款存入監管賬戶、以收取其他款項為名變相逃避監管、以及提交虛假的材料辦理新建商品房預售資金監管相關手續,由監管機構責令其限期改正、暫停監管資金撥付,逾期不改的,由監管部門關閉該項目商品房買賣合同網上簽約,同時記入開發企業信用檔案并向社會公示。

          (三十六)合作銀行在有關部門對監管賬戶資金進行凍結或扣劃時,應說明新建商品房預售資金及監管賬戶的性質,并及時将相關情況告知監管機構。若合作銀行不按《辦法》規定和合作協議約定履行義務,監管機構可暫停與其合作,并将其違規違約行為通報金融主管部門。

          (三十七)各商業銀行在發放新建商品房購房貸款時,應當将購房貸款直接發放到該套商品房買賣合同注明的監管賬戶中,對未按規定發放購房貸款的,由銀行主管部門負責查處。開發企業已辦理完成不動産首次登記的,對應項目仍未發放的購房貸款,不再進行監管。

          (三十八)監管機構應定期對首付款入賬情況進行監管檢查;對未按規定入賬的開發企業,監管機構應督促其整改,因特殊情況無法入賬的開發企業應提交相關情況說明。若監管部門、監管機構的工作人員在資金監管工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的,依法依規予以處理。

          十六、實施時間

          (三十九)本《細則》自2018年6月10日起正式施行,有效期5年。原《武漢市新建商品房預售資金監管實施細則》(武房規〔2012〕2号)作廢。



          武房規(2018)01号 -附件.doc

           
           

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